Deklaration för samfällighetsförening: vem beskattas?

Varje vår frågar någon i styrelsen om föreningen måste lämna en deklaration. För de flesta samfällighetsföreningar är svaret nej. Det betyder inte att föreningens inkomster är skattefria. De beskattas hos delägarna, och styrelsen har en roll i att de kommer rätt.

Den här artikeln går igenom vilken av de två skattemodellerna er förening följer, vad som händer med ränta och hyresintäkter, och vad styrelsen behöver rapportera.

Två modeller: delägarna eller föreningen

Inkomstskattelagen (1999:1229, IL) har två regler för samfälligheter, båda i 6 kap. 6 §.

Delägarbeskattning är huvudregeln. Samfälligheten är inte själv skattskyldig. Intäkter och kostnader fördelas i stället på delägarna, med belopp som motsvarar varje delägares andel. Skatteverket beskriver det som det vanligaste, och det gäller för gemensamhetsanläggningar, vägföreningar, fiskevårdsområden och de flesta andra samfälligheter.

Föreningsbeskattning är undantaget. Föreningen deklarerar och betalar skatt själv bara om alla fyra villkor är uppfyllda:

• samfälligheten sköts av en samfällighetsförening eller motsvarande,
• den är en mark- eller regleringssamfällighet,
• den består av skog och mark, till exempel en häradsallmänning eller allmänningsskog, och
• den är en egen taxeringsenhet i fastighetstaxeringen.

En förening som förvaltar väg, VA, belysning eller en lekplats genom en gemensamhetsanläggning är alltså delägarbeskattad. Resten av artikeln handlar främst om den modellen.

Vad delägarbeskattning betyder i praktiken

Föreningen lämnar ingen inkomstdeklaration för samfällighetens inkomster, eftersom den inte är skattskyldig för dem. Det är fastighetsägarna som tar upp sin andel i sina egna deklarationer.

Uttaxeringen är inte en inkomst. Bidragen som medlemmarna betalar enligt debiteringslängden är en fördelning av föreningens kostnader, inte en intäkt som beskattas. Delägaren får heller inte dra av sitt bidrag. Det som fördelas skattemässigt är samfällighetens faktiska intäkter och kostnader, inte uttaxeringen.

Det som beskattas är det som kommer utifrån:

• Ränta på föreningens konton, inklusive pengarna i underhållsfonden.
• Hyresintäkter, till exempel för båtplatser, en lokal eller parkering som hyrs ut till utomstående.
• Försäljning, till exempel av skog, grus eller fiskekort.

Varje delägare beskattas för sin andel. Andelen följer andelstalen, se Andelstal — så fördelas kostnaderna.

1 500-kronorsregeln

För en privatbostad tar delägaren bara upp den del av ränteintäkten och utdelningen som överstiger 1 500 kronor per samfällighet som fastigheten ingår i (42 kap. 29 § IL). Äger flera personer fastigheten tillsammans dras de 1 500 kronorna av innan beloppet delas mellan dem.

För en näringsfastighet behöver delägaren bara deklarera ett överskott om intäkterna överstiger de direkt avdragsgilla kostnaderna med 1 500 kronor (15 kap. 10 § IL). Regeln gäller inte kapitalvinster, till exempel vid försäljning av mark.

Ett räkneexempel. En förening med 40 fastigheter och lika andelstal har 800 000 kronor i underhållsfonden och får 2,5 procents ränta:

Ränta på fonden:          20 000 kr
Per fastighet (1/40):        500 kr
Över 1 500 kr:                 0 kr
Att ta upp i deklarationen:    0 kr

För de flesta villaföreningar betyder regeln att ingen delägare behöver deklarera något. Det ändras när fonden är stor, räntan hög eller andelarna ojämna. En fastighet med en stor andel kan hamna över gränsen även när de andra inte gör det.

Har samfälligheten hyresintäkter tar delägaren med privatbostad upp sin andel som inkomst av kapital och får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor om året plus 20 procent av hyresintäkten. Även hyresintäkter blir alltså sällan skatt för en enskild villaägare.

Vad styrelsen ska rapportera

Att föreningen inte deklarerar betyder inte att styrelsen kan låta frågan vara.

• Kontrolluppgift (KU73). För privatbostadsfastigheter ska föreningen lämna kontrolluppgift om den del av ränta och utdelning som överstiger 1 500 kronor per fastighet (22 kap. 6 § skatteförfarandelagen). Hamnar ingen fastighet över gränsen finns inget att rapportera. Uppgiften lämnas senast den 31 januari året efter och förifylls i delägarens deklaration.
• Underlag till delägarna. Delägare med näringsfastighet, och delägare med hyresintäkter att deklarera, behöver veta sin andel av intäkter och kostnader. Ett kort besked efter årsskiftet med årets ränta, hyresintäkter och andelstal sparar många frågor. Lägg det gärna i årshjulet.
• Bokföringen. Det skattemässiga underlaget kommer ur föreningens redovisning. Ränta och hyresintäkter ska gå att läsa ut per år och per verksamhetsgren.

Betalar föreningen ut arvoden finns en separat skyldighet som inte har med samfällighetens inkomster att göra, se Arvode till styrelsen: skatt och avgifter. Moms är en egen fråga, se Moms i samfällighetsföreningar efter HFD-domen.

Om föreningen är föreningsbeskattad

För en samfällighet av skog och mark som är egen taxeringsenhet gäller i stället att föreningen deklarerar själv:

• Blanketten är Inkomstdeklaration 2 (INK2), samma som för aktiebolag och ekonomiska föreningar.
• Skatten är bolagsskattesatsen, 20,6 procent, på överskottet.
• Utdelning till delägarna är avdragsgill för föreningen det år utdelningen avser (39 kap. 29 § IL), och föreningen lämnar kontrolluppgift om utdelningen.
• Deklarationstiden följer räkenskapsåret. Slutar det den 31 december ska deklarationen vara inne den 1 juli (32 kap. 2 § skatteförfarandelagen).

Det här är ovanliga föreningar med skogsbruk, och skatten blir snabbt komplicerad. Ta hjälp av en redovisningskonsult.

Vanliga frågor

Är avsättningen till underhållsfonden skattepliktig? Nej. För en delägarbeskattad förening är avsättningen bara en fördelning inom föreningen. Det som kan beskattas är räntan på fondmedlen, hos delägarna och bara över 1 500 kronor per fastighet. Se Underhållsfond och avsättning enligt 19 § SFL.

Skatteverket har skickat en deklarationsblankett. Vad gör vi? Kontakta Skatteverket och förklara att samfälligheten är delägarbeskattad. Har ni en skogssamfällighet som är egen taxeringsenhet gäller i stället att föreningen ska deklarera.

Våra delägare har aldrig deklarerat något. Har vi gjort fel? Troligen inte. Med lika andelstal och normal ränta på fonden ligger de flesta delägare under 1 500 kronor. Räkna på det en gång, och räkna igen om fonden växer eller föreningen börjar hyra ut något.

Den här artikeln beskriver reglerna i oktober 2026. Beloppsgränser och skattesatser kan ändras. Kontrollera Skatteverkets sidor om samfälligheter innan ni lämnar besked till delägarna.